Avec la hausse des prix de l’immobilier, acheter un bien pour un investissement locatif nécessite un budget de plus en plus conséquent. Mais il est encore possible de trouver des logements attrayants pour moins de 100.000 euros. Suivez le guide.

Avec 100.000 euros, investir dans un appartement que vous louerez est réalisable. Paris, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Lille, Nantes, Rennes, Nice sont hors budget ou alors pour des microsurfaces de 15 m2 ou moins. Heureusement, bien d’autres villes offrent des opportunités plus abordables.

En fonction du prix et des loyers pratiqués, la rentabilité varie de 3 à 7%. Avec un budget de 50.000 euros, vous pouvez investir dans un studio de 20 m2 à Grenoble, Amiens, Brest, Le Havre, Villeurbanne, Tours, Metz, Nancy, Reims ou Lorient, par exemple.

Avec un budget de 60.000 à 100.000 euros, vous pouvez vous y offrir un grand studio ou un deux-pièces. Toutes ces agglomérations ont des pôles étudiants (facultés, écoles supérieures…) et/ ou hospitalier, d’activités, d’affaires ou de recherche, qui fourmillent de locataires potentiels. Quant au choix entre le neuf et l’ancien, c’est affaire de goût et de budget.

Dans une ville que vous connaissez

Dans le neuf, les prix sont plus élevés, mais vous avez moins de charges et de travaux que dans l’ancien. Faites vos calculs, sachant que les loyers sont pratiquement identiques.

Achetez de préférence dans une ville que vous connaissez, celle où vous avez grandi, où vous avez fait vos études ou une ville à proximité de votre lieu de résidence. Visiter le quartier et l’appartement est indispensable. Acheter le plus beau studio de la ville n’aura aucun intérêt si vous n’avez pas de locataire.

Enfin, ne succombez pas au chant des conseillers qui mettent l’avantage fiscal en avant : l’investissement en immobilier ne doit pas se résumer à ce coup de pouce.

Financement : Les banques proposent des taux inférieurs à 1,5% sur vingt ans, mais les conditions d’accès au crédit se sont durcies. Les banques se montrent très soucieuses de respecter les directives du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Ce dernier recommande que le poids du remboursement d’un prêt ne dépasse pas un tiers des revenus nets du ménage ou de l’emprunteur. Aujourd’hui, un apport de 10 à 20% du montant de l’investissement est souvent imposé.

Fiscalité: Si vous louez vide, vos revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pourrez alors choisir, dans certaines mesures, entre le régime micro foncier et réel. Dans ce dernier cas, vous déduisez les intérêts du prêt, les travaux, les frais d’assurance, de gestion et d’administration, la taxe foncière. Si vous choisissez de louer en meublé, vos revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui vous permet de déduire vos charges et d’amortir le bien (sous conditions).

Solution alternative : acheter un bien en démembrement de propriété

C’est la solution pour devenir propriétaire d’un bien neuf ou totalement rénové avec une décote de 30 à 50%. Pourquoi cette décote ? Parce que vous n’êtes propriétaire que de la nue-propriété du bien pendant une période donnée, l’usufruit étant détenu par un bailleur institutionnel qui exploite le logement neuf ou rénové pendant une période de quinze à vingt ans.

Celui-ci percevra les loyers et entretiendra le bien, y fera les travaux nécessaires en cours de bail et ceux de remise en état quand il vous le rendra.

Passée cette période, vous retrouverez la pleine propriété sans avoir déboursé un euro de plus. Certaines sociétés (Perl notamment) se sont spécialisées dans «l’usufruit social». Elles rénovent des immeubles très bien situés et vendent l’usufruit à des organismes de logements sociaux. Le démembrement permet de devenir propriétaire à prix réduit même dans une grande ville où le prix crève les plafonds.

Perl, par exemple, propose des studios de moins de 30 m2 à 100.000 euros dans des quartiers ou le même bien en pleine propriété s’échange autour de 150.000 euros.

Fiscalement, ce bien n’entre pas dans votre patrimoine immobilier pendant toute la durée du démembrement. Cependant, si vous détenez d’autres biens immobiliers locatifs, les intérêts de l’emprunt souscrit pour acheter la nue-propriété de votre studio viennent en déduction des revenus fonciers encaissés par ailleurs.

 

 

Source : INVESTISSEMENT LOCATIF Par Myriam Simon Publié le 13/10/2020 à 17:15 – Mis à jour le 13/10/2020 à 17:15