Calcul du rendement de l’investissement immobilier, type de bail locatif, montant de l’opération et choix du logement : nos conseils pour réussir votre investissement locatif en 9 points clé. De la recherche du bien jusqu’au choix de l’imposition de vos revenus fonciers.

  1. Déterminez avec soin votre objectif et sélectionnez un secteur géographique attractif. 

Plusieurs dispositifs fiscaux sont disponibles : Déficit foncier, LMP-LMNP, Malraux, Monuments historiques, Pinel, De Normandie etc… Choisissez-le avec soin, il est déterminant pour l’acquisition de votre bien. Choisissez une ville ou un secteur en perpétuelle croissance de sa population. Veillez à ce qu’il soit parfaitement desservi par les transports en commun, idéalement à moins de 300m d’une gare, tramway, Trolley ou métro, certaines dérogations en matière de place de stationnement peuvent y être proposées notamment dans le cadre des changements de destination, d’usage, de division avec création de lot. L’abondance des commerces de proximité, médecins, écoles, universités, etc… est un critère de choix à ne pas négliger.

 

Consultez les petites annonces avec soin pour déterminer  le taux de logements vacants et les loyers pratiqués. Un bien loué trop cher ne trouve pas son locataire ou il cherchera à partir au plus vite.

  1. Pour être un bon placement, l’investissement doit être sûr rentable et surtout liquide.

 L’immobilier est un bon placement, il est sûr et renforcera votre patrimoine.

Ne vous projetez pas dans le bien comme si vous en étiez son locataire. Ce n’est pas votre résidence principale et trop d’affectif peut vous faire perdre de vue l’objectif principal : la recherche d’un investissement rentable, car il doit l’être mais rentable économiquement, sans l’aspect fiscal, qui doit être la cerise sur le gâteau.

Mais surtout il doit être liquide. Comme nous l’avons vu précédemment, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique du dispositif fiscal et l’emplacement du bien. La demande locative doit y être forte pour pérenniser votre investissement. Vous devez déterminer les perspectives de plus-value et la dynamique de revente en cas de besoin de liquidité pour un nouvel investissement ou plus grave pour un changement à la baisse significatif de vos revenus.

  1. Avancez pas à pas, ne cherchez pas le « château de Versailles » alors que vous ne pouvez vous payer que le « petit Trianon ».

 Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort d’épargne doit être nul, il doit même y avoir la perception d’un différentiel positif (Cash-flow).

Fuyez les appartements dans les copropriétés budgétivores où vous n’aurez aucun poids face aux propriétaires occupants,  Privilégiez l’acquisition de petites maisons ou de petits immeubles entiers de 2 à 5 lots en vous assurant qu’ils sont bien cadastrés et non pas divisés illégalement. Un compteur électrique pour plusieurs lots et la première sonnette d’alarme qui doit sonner à vos oreilles. Rappelez-vous que la plus-value se fait à l’achat et non à la revente.

  1. Ne cherchez pas la rentabilité à tous crins mais pensez aussi défiscalisation.

 Un rendement de 6 à 8% net est déjà très convenable. Certains cherchent des rentabilités à 2 chiffres, faire pisser du Cash-Flow comme ils disent.  Mais s’engouffrer les 2 pieds joints dans la « coloc » étudiante ou de tourisme et à mon sens un danger. Il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. La défiscalisation ou la transmission sont très souvent mis de côté. Faites appel aux différentes lois incitatives immobilières. En un mot diversifiez vos investissements.

N’oubliez pas que du jour au lendemain, une loi fiscale peut devenir beaucoup moins intéressante voire pénalisante et celui qui, malheureusement, aura basé toute sa stratégie sur cette dernière risque de déchanter.

  1. N’hésitez pas à créer vos propres produits de défiscalisation ou de marchand de biens (achat-revente).

 Avec une équipe restreinte composée de professionnels qui travailleront en synergie : un agent immobilier, un architecte, des entreprises, un notaire et un banquier vous serez en mesure de réaliser des opérations de marchand de biens ou de réaliser vos propres produits de défiscalisation : LMNP-LMP, déficit foncier, Pinel, De Normandie et avec un peu plus d’expérience, Malraux et monuments historiques. Gains sur les produits « packagés » 20%.

  1. Choisissez les acteurs de votre investissement avec soins.

 Trouver le bon locataire, respectueux des lieux et solvable… Oui ! Mais pas que.

Pour trouver la  bonne affaire, il faut y passer beaucoup de temps. De plus une fois après avoir déniché la perle rare, il faut être certain que le bien convoité soit en adéquation avec votre projet, tant sur le plan de la qualité du bâti que sur les possibilités offertes par les innombrables règles d’urbanisme, PLU et leurs interprétations.

Fort de ce constat, le choix du consultant immobilier est primordial. Il doit maîtriser la fiscalité, l’urbanisme et les techniques du bâtiment. N’hésitez pas à vous faire assister par un expert immobilier. Véritable rassembleur de votre équipe restreinte et chef d’orchestre de votre projet.

  1. Laissez les professionnels de la gestion locative gérer votre bien.

 Concentrez-vous sur l’entretien de votre bien immobilier, le ménage, les poubelles, les interventions techniques de plomberie, d’électricité, la rénovation après le départ des locataires et confiez à une agence la gestion des locataires qui vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d’éventuelles créances.

  1. S’entourer de garde-fou.

 La GLI (Garantie des Loyers Impayés) vous offre une garantie sur d’éventuels loyers impayés généralement dans la limite de 70 000 €. Cette garantie couvre généralement :

  • Les loyers impayés, ce qui vous permet de percevoir vos revenus locatifs jusqu’au départ du locataire ou à son expulsion.
  • Les frais contentieux, pour ne pas avoir à subir les éventuels frais juridiques pour expulsion d’un locataire par exemple.
  • Les dégradations immobilières causées par le locataire,
  • L’inoccupation temporaire.
  • Les frais de protection juridique.
  1. Créez une holding patrimoniale.

 Et enfin, la holding patrimoniale est le principe de créer des participations dans une ou plusieurs autres entités : SCI, SAS pour LMP ou marchand de biens, SCCV (société civile de construction vente, etc…Les holdings patrimoniales permettent de gérer un patrimoine au  travers  de la détention de parts. L’intérêt repose sur les avantages qu’elle offre sur le plan fiscal. En effet, les revenus générés sont reversés à la Holding sous la forme de dividendes. Par le biais de ce montage, vous ferez baisser considérablement votre imposition. Mais attention, la holding patrimoniale comprend néanmoins certains risques.

L’administration fiscale est particulièrement vigilante aux opérations entre la société mère et ses filiales. Pour éviter les désagréments, il est recommandé de se faire conseiller par un expert pour envisager des opérations d’intégration fiscale ou de facturation de frais de gérance.

En conclusion

L’investissement immobilier n’est pas une chose à manier sans un minimum de connaissance.  Tout le processus d’élaboration et de développement est  important pour l’élaboration de votre patrimoine, veillez cependant à ce que les bons choix soient fait tout au long de son parcours afin de garantir sa rentabilité. N’hésitez pas à faire appel à URBANICIA pour une mise en œuvre de votre projet